Den Kauf einer Wohnung können die meisten von uns nicht mit vorhandenen Mitteln stemmen. In diesem Artikel erklären wir, worauf du beim Wohnung finanzieren achten kannst, um deinen Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.
In den letzten Jahren sind die Preise für Wohneigentum stark gestiegen, so dass für familiengeeignete Wohnobjekte in den meisten Gegenden sechsstellige Geldbeträge gezahlt werden müssen. Beim Thema Wohnung finanzieren kannst du mehrere Aspekte beachten.
Wohnung finanzieren: Kassensturz
Der Kauf einer Wohnung ist mit hohem finanziellem Aufwand verbunden. Bevor du dich auf die Suche nach passenden Objekten machst, kannst du zuerst schauen, wieviel Geld du überhaupt für die Wohnung ausgeben kannst, ohne in eine finanzielle Schieflage zu kommen. Hier kann ein Kassensturz helfen: Überprüfe die Einnahmen und Ausgaben der letzten Monate, um festzustellen, wie viel Geld für die monatliche Finanzierungsrate übrigbleiben würde. Mögliche zukünftige Kosten können dabei den finanziellen Spielraum verringern. Vorhandenes Eigenkapital vergrößert den Spielraum hingegen.
Einnahmen
Bist du und dein*e Partner*in Arbeitnehmer*in werden eure Nettogehälter normalerweise die größten Posten auf der Einnahmenseite sein. Aber auch andere regelmäßige Einnahmequellen wie Geldeingänge durch Vermietung und Verpachtung, Kapitalanlagen (beispielsweise ausgezahlte Dividenden oder Zinseinkünfte) und mögliche Nebentätigkeiten kannst du bei der Aufstellung berücksichtigen. Sollte jedoch bereits feststehen, dass Einkünfte zukünftig wegbrechen (beispielsweise volles Nettogehalt aufgrund von der Familienplanung), kannst du die Beträge weglassen.
Das Kindergeld kannst du ebenfalls in die Planung miteinbeziehen. Bei Schwankungen der Einnahmen kannst du einen Durchschnittswert ermitteln und mit diesem planen. Alle berücksichtigten Einnahmen sollten langfristig mit hoher Wahrscheinlichkeit anfallen, denn sicher ist sicher.
Ausgaben
Meistens befinden sich auf der Ausgabenseite mehr Positionen als auf der Einnahmenseite. Folgende Positionen kannst du beispielsweise bei der Erstellung einer Übersicht berücksichtigen:
- Versicherungen
- Kfz-Steuer
- Beiträge für Rundfunk, Internet, Telefon und Zeitungen
- Bausparbeiträge
- Raten von bestehenden Krediten
- Unterhaltszahlungen
- Wohnnebenkosten (Strom, Gas, Wasser, Müllgebühren etc.)
Die Mietkosten fallen weg, da du in der Regel in die neue Wohnung einziehst und die alte Mietwohnung nicht mehr benötigst. Ist dies jedoch nicht der Fall, solltest du deine Mietkosten berücksichtigen. Bei den Nebenkosten kannst du dich an den alten Betriebskostenabrechnungen der Voreigentümer*in orientieren und den Betrag mit einem Aufschlag in die Berechnung ansetzen.
Neben den bereits erwähnten Kostenpositionen gibt es auch noch weitere regelmäßige Ausgaben, auf deren Höhe du jedoch einen gewissen Einfluss hast:
- Lebensmittel
- Bekleidung
- Friseur & Körperpflege
- Gesundheitsausgaben
- Freizeit & Hobby
- Reisen
- Mobilität (Kfz-Unterhalt wie Treibstoff und Wartung oder Tickets für den öffentlichen Nahverkehr)
Die ermittelte Monatsrate kannst du einfach in ein Online-Tool zur Berechnung des maximalen Immobilienkredits eingeben, wie beispielsweise bei Verivox. Um die Höhe des Immobilienkreditrahmens zu erhalten, musst du jedoch noch Angaben zum Eigenkapital machen.
Eigenkapital
Zum Eigenkapital gehören alle Vermögensgegenstände, die du kurz und mittelfristig veräußern kannst, um Einnahmen zu erhalten.
Banken wollen in der Regel zwischen 20 und 30 % Eigenkapital beim Immobilienkauf. Dabei sind die Gesamtkosten des Immobilienkaufs auschlaggebend. Neben dem Kaufpreis fallen auch Kaufnebenkosten bei dem Erwerb an. Typische Nebenkosten sind Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten aber auch die Grunderwerbsteuer.
Folgende Positionen werden in der Regel als Eigenkapital akzeptiert:
- Geldeinlagen auf Sparbüchern, Girokonten, Tagesgeldkonten
- Bargeld
- Sparbriefe mit Laufzeiten bis zu 6 Monaten
- Wertpapiere (für die Berücksichtigung müssen sie verkauft werden)
- eigene Immobilien, falls kurzfristig verkäuflich
- vergebene Darlehen an andere
Wenn du einen bereits zuteilungsreifen Bausparvertrag hast, sollte dieser komplett in die Finanzierung der Eigentumswohnung fließen. Zuteilungsreif ist der Bausparvertrag, sobald du das Geld ausgezahlt bekommen kannst. Bei Bausparverträgen gibt es nämlich kein festes Datum für die Auszahlung.
Riester-Verträge werden als Eigenkapital akzeptiert, da das angesparte Geld mit Zinsen und den Zulagen zur Finanzierung der Wohnung entnommen werden kann.
Wohnung finanzieren: Zinshöhe und Zinsbindung
Du kannst mit deiner Bank einen Zeitraum der Zinsbindung vereinbaren. In diesem Zeitraum bleiben die Zinsen gleich. Hier gilt: Je länger die Zinsbindung gewählt wird, desto höher ist der Zins.
Bei einem niedrigen Zinsniveau zur Zeit des Vertragsabschlusses lohnt es sich meistens einen möglichst langen Zeitraum trotz der damit verbundenen Zinsaufschläge zu wählen. Du kannst dir so für einen längeren Zeitraum niedrigere Zinssätze und somit niedrigere Kosten für den Immobilienkredit sichern und Planungssicherheit gewinnen.
Gibt es Unterschiede zwischen Wohnung und Haus, die du bei der Finanzierung berücksichtigen kannst?
Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einem Haus gibt es tatsächlich Unterschiede.
Im Gegensatz zum Bau eines Hauses sind die Kosten für den Kauf einer fertigen Eigentumswohnung in der Regel fix. Beim Bau des Hauses können steigende Kosten durch unerwartete Probleme beim Bau oder durch Materialkosten eine zusätzliche Finanzierung notwendig machen.
Während du als Hauseigentümer alle (unerwarteten) Instandhaltungen komplett selber zahlen musst, werden beispielsweise Reparaturkosten für die Heizanlage von der Eigentümergemeinschaft getragen. Ein Teil des monatlich zu zahlenden Hausgelds fließt in die Rücklage, aus der solche Instandhaltungen bezahlt werden. Durch die höhere Anzahl der Parteien sinken normalerweise auch die Kosten im Vergleich zu der einzelnen Hauseigentümer*in.
Auf der Suche nach einer Immobilie kannst du durch einen Kassensturz deinen möglichen finanziellen Rahmen abstecken und die Höhe der Finanzierung einer Wohnung oder eines Hauses prüfen.
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